李宇嘉：惠州楼盘大力度折扣并不意味着房企账面必亏损
中新经纬5月25日电 题：惠州楼盘大力度折扣并不意味着房企账面必亏损
作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员
(资料图片)
近期，位于广东惠州大亚湾区某地产项目，由于打出4.8折相对较夸张的折扣力度，引发市场广泛关注。据惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局工作人员表示，网传的折扣低至4.8折说法系误读。上述人士表示，该楼盘部分楼栋因交付标准从精装修调整至毛坯，价格因此才相应做了调整，且相关调整也均有申请备案。
目前，随着当地监管部门介入，惠州降价有争议楼盘都已暂停对外销售。
市场预期明显下行触发大幅度折扣
惠州楼市是一个以外向型为主的购房市场，本地常住人口只有500—600万人，但商品房供应和销售规模在珠三角区域排名一直在前两位，主要是承接来自深圳的外溢购房需求，以及珠三角区域的部分投资性需求。
随着房地产行业深度调整，在当前以刚需、改善需求占主导情况下，惠州楼市大幅度下行也在情理之中。本地楼市大环境发生了显著变化这是导致开发商推盘折扣力度大的主因。
第一季度，惠州楼市成交有所反弹，4月份还出台了楼市的相关刺激政策。比如，惠阳区首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%；对城乡居民在惠阳区内购买商品住房给予特价、团购折扣，折扣可低至八折。但进入4月，惠州整体楼市下行明显，供应量基本是成交的两倍。因此楼市预期的明显下行，触发了惠州房企大幅度的折扣。
乐有家研究中心数据显示，2023年4月份，惠州的一手住宅网签量为5687套，环比下跌40%，同比上涨44%。惠州当前新房价格约为每平方米1.18万元，环比下跌3%，也是近半年以来的最低点。除惠东区外，惠州其他行政区4月份的网签量环比均有所下滑，跌幅在三到五成左右。
大力度折扣并不意味着房企账面必亏损
惠州当地楼盘项目还有另外一个特点，前期开发推出的项目多以大盘为主，前几年房地产市场比较好的时候，规模化效应为开发商盈利获得一定保障，也为近期大幅度打折提供了基础。
值的注意的是，企业大力度打折，并不意味着开发商就会亏损。当然如果是2021年上半年在惠州拿地开发的企业，当前要进行降价销售可能存在一定亏损。这也侧面反映出，当前市场低迷已给开发商资金链造成较大影响，企业对未来市场预期不太乐观，希望通过降价甩货尽快回流资金。
此次惠州楼盘的大幅度降价与前期报道的昆山两个楼盘降价完全不同。此次惠州大幅降价的开发企业在相关部门重新申请了项目备案价，房价从之前最高的每平米14000元进行了明显下调，也就不存在“企业降价调整幅度过大，违反了预售价格审批”的有关规定。因此，惠州当地住建部门相关领导表态，项目降价是市场行为，不予干涉。
案例也说明，在前期的刚需、改善需求释放完毕之后，楼市进入一个平淡期，企业只要价格降到位，贴合了市场购房者可承受的心理水平线，需求就有可能得到一定程度释放。但硬币的另一面是，这种企业的大幅降价带来的价格预期会导致后期购房者情绪显现疲弱，降低需求释放的可持续性；同时前期项目购房者有可能因为承受了一定损失，而引发业主维权等不良情形。(中新经纬APP)
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